Объекты, для которых может быть проведена оценка:

1. Оценка стоимости коммерческой недвижимости (помещения, здания):

• Офисная недвижимость;
• Торгово-развлекательная недвижимость;
• Промышленная недвижимость;
• Логистическая (складская) недвижимость;
• Гостиничная недвижимость;
• Многофункциональная недвижимость;

2. Оценка стоимости объектов социально-культурного назначения (школы, спортивные комплексы, медицинские учреждения);

3. Оценка стоимости объектов незавершенного строительства;

4. Оценка стоимости инженерных коммуникаций, сооружений и передаточных устройств, в т.ч.:

• подъездные пути, мосты, тоннели, эстакады, дороги, плотины;
• железнодорожные пути;
• трубопроводы, газо- и нефтепроводы;
• шахты, нефтяные скважины и прочие заглубленные сооружения различного типа;
• кабельные линии, линии электропередач;
• ограждения;
• емкости, резервуары, водонапорные башни;
• сооружения оборонного назначения и др.;

5. Оценка стоимости сельскохозяйственной недвижимости;

6. Оценка стоимости зеленых насаждений, благоустроенных территорий и т.д.

В зависимости от цели оценки недвижимости, может быть определен следующий вид стоимости объекта:

 Н.С.№1(п.3)

• Рыночная стоимость;
• Ликвидационная стоимость;
• Стоимость замещения;
• Восстановительная стоимость;
• Остаточная стоимость замещения (восстановления);
• Ликвидационная стоимость;
• Специальная стоимость.
• Инвестиционная стоимость;
• Стоимость в использовании;
• Оценочная стоимость;
• Прямой ущерб – текущая стоимость затрат на восстановление, замещение или возмещение рыночной стоимости объекта оценки без учета неполученных будущих выгод;
• Действительная стоимость имущества для целей страхования;
• Справедливая стоимость для бухгалтерского учета;

Проведение оценки имущества обязательно в случаях:

З.У. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні(ст.7)

• Создания предприятий (хозяйственных обществ) на базе государственного имущества или имущества, которые есть в коммунальной собственности;
• Реорганизации, банкротства, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий (хозяйственных обществ) с государственной частицей имущества (частицей коммунального имущества);
• Выделение или определение частицы имущества в общем имуществе, в котором есть государственная частица (частица коммунального имущества);
• Определение стоимости взносов участников и основателей хозяйственного общества, если к указанному обществу вносится имущество хозяйственных обществ с государственной частицей (частицей коммунального имущества), а также в случае выхода (исключение) участника или основателя из состава такого общества;
• Приватизации и другого отчуждения в случаях, установленных законом, аренды, обмена, страхование государственного имущества, имущества, которые есть в коммунальной собственности, а также возвращение этого имущества на основании решения суда;
• Переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета;
• Налогообложение имущества согласно закону; ( Абзац восьмой части второй статьи 7 с изменениями, внесенными согласно Закону N1255-IV ( 1255-15) от 18.11.2003 )
• Определение ущерба или размера возмещения в случаях, установленных законом;
• В других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.
  
  

Оценка также проводится в ситуациях:

• Купля-продажа;
• Сдача в аренду; 
• При получении кредита (залог, ипотека);
• Постановка недвижимости на бухгалтерский учет;
• Перевод бухгалтерской отчетности на международные стандарты и связанная с этим переоценка недвижимости; 
• Оценка стоимости недвижимости при оформления наследства;
• Определение стоимости недвижимости при разрешения имущественных споров;
• В решении вопросов оптимизации налогообложения;
• Оценка стоимости недвижимости при разработки инвестиционных проектов и привлечения инвесторов (для признания результатов оценки за рубежом, обязательным условием является использование Европейских стандартов оценки);
• Оценка стоимости реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;
• Оценка стоимости других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;

Перечень документов, необходимых для проведения независимой оценке стоимости недвижимости:

1. Правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности, свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, дарения прочее);

2. Проектно-сметная документация на строительство (реконструкцию);

3. Информация о дате постройки, дате ввода в эксплуатацию;

8. Балансовая первоначальная и остаточная стоимости (для юридических лиц);

4. Технические документы БТИ, в т.ч.:

• технический паспорт или выписка из технического паспорта;
• экспликация;
• поэтажный план помещений;

5. Договор аренды в случае сдачи объекта недвижимости в аренду;

6. Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок);

7. Расчет годового налога за земельный участок, а в случае аренды участка – расчет арендной платы;

9. Среднегодовая сумма расходов на содержание здания, а именно:
Условно-постоянные:

1. налог на имущество;
2. страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
3. платежи за земельный участок;

Условно-переменные:

1. коммунальные (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);
2. техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования, системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;
3. техническое обслуживание кабельной сети;
4. техническое обслуживание лифтов;
5. услуги охраны;
6. услуги компании провайдера;
7. комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи);
8. заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;
9. на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;
10. на управление объектом;
11. прочие расходы.

10. Охранное свидетельство (если объект недвижимости является памятником истории и культуры или архитектуры);

11. Обременительные документы по использованию объекта недвижимости (если он находится в залоге или связан долговыми обязательствами и т.д.);

12. Генеральный, ситуационный план или карта с обозначением и описанием физических границ и местоположения недвижимости;

13. В случае проведения ремонтно-строительных работ на объекте:

• сметы на проведение работ;
• договора подряда на проведение работ;
• акты приема-передачи выполненных работ;

14. Паспорт и идентификационный код собственника объекта (для физического лица) или свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности (для юридического лица).

Перечень документов, необходимых для проведения работ по оценке объекта недвижимости, не завершенного строительством:

1. Разрешительная документация на строительство, дата начала и прекращения строительства;
2. Документы, подтверждающие права на земельный участок;
3. Вывод комплексной государственной экспертизы;
4. Проектная документация (пояснительная записка, чертежи);
5. Сводный сметный расчет;
6. Запроцентованные и фактически выполненные объемы работ и понесенные затраты по отдельным этапам строительства (справка о стоимости выполненных подрядных работ (форма №КБ-3), акты выполненных подрядных работ (форма №КБ-2в), форма 4б ДБН Д1.1.-1-2000);
7. Дата начала строительства;
8. Предполагаемый срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
9. Календарный план;
10. Затраты, необходимые для завершения строительства;
11. Грунтовые условия участка (разрезы по грунтам и характеристики слоев);
12. Сведения о наличии обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
13. Паспорт и идентификационный код собственника объекта (для физического лица) или свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности (для юридического лица).

Перечень документов и информации, необходимых для проведения работ по оценке неотделимых улучшений.

1. Договор аренды объекта недвижимости;
2. Акт приемки - передачи нежилых помещений при передаче в аренду, определяющий их техническое состояние;
3. Проектная документация на капитальный ремонт здания, реконструкцию, и др. СМР.
4. Сметная документация, утвержденная в установленном порядке и составленная организацией, имеющей государственную лицензию на осуществление проектно - сметных работ
5. Договора подряда на производство строительно-монтажных работ, проектно-изыскательские работы и на поставку оборудования и т.п.;
6. Акты о приемке выполненных работ (форма 2);
7. Паспорт и идентификационный код собственника объекта (для физического лица) или свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности (для юридического лица).

При необходимости может быть затребована дополнительная информация для оценки стоимости недвижимости.

Все вышеуказанные документы предоставляются в виде ксерокопий. Информация от юридических лиц, которая представляется в виде справочной, подписывается ответственным лицом и скрепляется печатью.

На объект оценки должен быть обеспечен доступ субъекта оценочной деятельности и получение ним необходимой и достоверной информации об указанном объекте.

Экспертная оценка недвижимости проводится в такой последовательности:

[Н.С.№1 п.50,51]

Подготовительный этап

1. Ознакомление с объектом оценки и характерными условиями соглашения, для заключения которого проводится оценка;
2. Определение базы оценки;
3. Предоставление заказчику предложений относительно основных условий договора на проведение оценки;

Последовательность:

4. Заключение договора на проведение оценки;
5. Сбор и обработка исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки;
6. Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, анализ возможных ограничений и предостережений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов;
7. Выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, которые наиболее полно отвечают цели оценки и выбранной базе, определенных в договоре на проведение оценки, и их применение;
8. Согласование результатов оценки, полученных с применением разных методических подходов;
9. Составление отчета об оценке имущества и вывода о стоимости объекта оценки на дату оценки;

Пример состава Отчета экспертной оценки:

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.

    1.1.Постановка задания по оценке
    1.2. Результат оценки выводы и заключения

    1.3. Сведения об оценщиках

    1.4. Дата оценки

    1.5. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта

    1.6. Назначение оценки

    1.7. Перечень документов полученные исполнителем, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ТЕРМИНЫ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

    2.1. Используемая терминология и понятия

    2.2. Стандарты, подходы и методы оценки объекта

    2.3. Процедура оценки

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

    3.1. Краткий обзор региона

    3.2. Краткий обзор рынка недвижимости

    3.3 Описание окружения объекта оценки

    3.4 Местоположние объекта
    3.5 Характеристика объекта

    3.6 Оценка прав собственности на оцениваемый объект

    3.7 Сервитуты и другие обременения

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
  5.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
    5.1.1. Определение стоимости земельного участка/стоимости прав оренды
    5.1.2. Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки
    5.1.3. Определение величины накопленного износа
    5.1.4. Определение стоимости воспроизводства объекта

    5.1.5. Итоговое заключение по затратному подходу
  5.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
    5.2.1. Определение денежного потока

    5.2.2. Расчет ставки дисконтирования

    5.2.3. Расчет стоимости доходным подходом

    5.2.4. Итоговое заключение по доходному подходу

  5.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
    5.3.1. Выбор сопоставимых объектов

    5.3.2. Проведение корректировок

    5.3.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа

    5.3.4. Итоговое заключение по сравнительном подходу
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

7. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ
ЛИТЕРАТУРА

ПРИЛОЖЕНИЯ