Оценка недвижимости включает в себя определенные виды стоимости.

   Заказчиками могут быть:

• Могут быть лица, которым указанное имущество (имущественное право, земельный участок) принадлежит на законных основаниях, а также те, которые заказывают оценку по доверенности указанных лиц;

   В зависимости от цели оценки недвижимости, может быть определен следующий вид стоимости объекта:

      Н.С.№1(п.3)

• Рыночная стоимость;
• Ликвидационная стоимость;
• Стоимость замещения;
• Восстановительная стоимость;
• Остаточная стоимость замещения (восстановления);
• Ликвидационная стоимость;
• Специальная стоимость.
• Инвестиционная стоимость;
• Стоимость в использовании;
• Оценочная стоимость;
• Прямой ущерб – текущая стоимость затрат на восстановление, замещение или возмещение рыночной стоимости объекта оценки без учета неполученных будущих выгод;
• Действительная стоимость имущества для целей страхования;
• Справедливая стоимость для бухгалтерского учета;

   Основными ситуациями, в которых возникает необходимость в экспертной оценки недвижимости, являются:

• Страхования квартиры;
• Купля-продажа;
• Кредитования под залог недвижимости;
• Сдачи в аренду;
• Раздел имущества;
• Внесения объектов доходной недвижимости в качестве вклада в уставный фонд;
• Переоценка;
• Оформления наследства и т.д.;

   При определении экспертной рыночной стоимости жилой недвижимости учитываются:

• Местоположение;
• Площадь;
• Удаленность от основных объектов инфраструктуры района;
• Планировка;
• Состояние дома;
• Год постройки;
• Уровень отделки;
• Состояние коммуникаций;
• Тип дома;
• Этажность и т.д.

     Влияет на цену недвижимости удаленность от центра и транспортная развязка, также расположен ли рядом парк либо вокруг промзона. Не последнее место занимает инфраструктура. Есть ли недалеко школа, магазины, детский сад как близко находится станция метро, и детальная характеристика дома: тип дома, этажность, год постройки, из какого материала стены, перекрытия, какого типа первый этаж, когда был капитальный ремонт, состояние подъезда и двора, есть ли лифт, мусоропровод, парковка и охрана, социальный статус соседей. 

     Ну и, собственно, состояние самого жилья. История квартиры (кто ей владеет, есть ли прописанные в ней дети) — самое основное. Важны площадь, общая и жилая, сколько комнат, их изолированность, размер кухни, санузел, балкон, вид из окон, уровень шума, телефон. Все это будет сказываться на стоимости недвижимости.

   Перечень документов, необходимых для экспертной оценки квартиры, дома:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство права собственности на объект недвижимости, др.);
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (акт на право собственности на земельный участок, договор аренды, др.);
3. Договор купли продажи объекта недвижимости;
4. Договор купли продажи земельного участка;
5. Договор дарения объекта недвижимости;
6. Договор дарения земельного участка;
7. Техпаспорт на дом/квартиру. Справка БТИ на квартиру;
8. Поэтажные планы дома (с площадями помещений);
9. Разрешение на перепланировку квартиры;
10. Сведения (справка) о наличии ограничений (отягощений), включая ограничения; залогом или долговыми обязательствами, наличие арендаторов и других ограничений по использованию объекта недвижимости, земельного участка;
11. Договор аренды (в случае сдачи объекта недвижимости в аренду);
12. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости дома/квартиры (если собственник юридическое лицо);
13. Паспорт собственника объекта недвижимости;
14. Идентификационный код собственника объекта недвижимости;

   При необходимости может быть затребована дополнительная информация для экспертной оценки квартиры, дома.

   Все вышеуказанные документы предоставляются в виде ксерокопий (нотариальное заверение необязательно).

   На объект оценки должен быть обеспечен доступ субъекта оценочной деятельности и получение ним необходимой и достоверной информации об указанном объекте.

   Экспертная оценка недвижимости проводится в такой последовательности:

      [Н.С.№1 п.50,51]

     Подготовительный этап

1. Ознакомление с объектом оценки и характерными условиями соглашения, для заключения которого проводится оценка;
2. Определение базы оценки;
3. Предоставление заказчику предложений относительно основных условий договора на проведение оценки;

     Последовательность:

4. Заключение договора на проведение оценки;
5. Сбор и обработка исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки;
6. Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, анализ возможных ограничений и предостережений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов;
7. Выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, которые наиболее полно отвечают цели оценки и выбранной базе, определенных в договоре на проведение оценки, и их применение;
8. Согласование результатов оценки, полученных с применением разных методических подходов;
9. Составление отчета об оценке имущества и вывода о стоимости объекта оценки на дату оценки;

   Пример состава Отчета экспертной оценки:

     1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.

         1.3. Сведения об оценщиках

         1.4. Дата оценки

         1.5. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта

         1.6 Назначение оценки.

         1.7. Перечень документов полученные исполнителем, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

     2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ТЕРМИНЫ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

         2.1. Используемая терминология и понятия

         2.2. Стандарты, подходы и методы оценки объекта

         2.3. Процедура оценки

     3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

         3.1. Краткий обзор рынка недвижимости

         3.4 Оценка прав собственности на оцениваемый объект

         3.5 Обременения

           5.2.2. Расчет ставки дисконтирования

           5.2.3. Расчет стоимости доходным подходом

           5.2.4. Итоговое заключение по доходному подходу

           5.3.2. Проведение корректировок

           5.3.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа

     ПРИЛОЖЕНИЯ

   Отчет об экспертной оценке имущества:

• Подписывается оценщиками, которые непосредственно проводили оценку стоимости имущества, и скрепляется печатью.
• Готовится не менее как в двух экземплярах, один из которых сохраняется у оценщика, а другой выдаются заказчику (если иное не оговорено в договоре).